De verdieping

De aanpak

De verdieping geeft achtergronden en details bij het programma Binnenstad en bevat een volledig overzicht van alle projecten en activiteiten die het programma voorstelt.

> De aanpak
> De programmabeheersing
> Een aantrekkelijke binnenstad
> Uitvoeringsprogramma 2009
> Inspanningenoverzicht 2010 en verder
> Projecten per locatie

De aanpak

De aanpak gaat over de werkwijze van de kwartiermakers en de gegevens, analyse en de visie waarop het programma Binnenstad is gebaseerd.

> Kwartiermakers aan de slag
> Onderzoeken
> Werkbezoeken
> Drie pijlers: gegevens, analyse, visie
> Gegevens
> Analyse

Kwartiermakers aan de slag

Nadat het college van burgemeester en wethouders in 2007 het Startdocument Binnenstad heeft vastgesteld, zijn twee kwartiermakers met programma Binnenstad aan de slag gegaan. Allereerst hebben zij binnen de gemeente draagvlak voor het programma gecreëerd. Vervolgens hebben zij partners in de stad benaderd die bezoekers trekken. Zij hebben hen gevraagd wat zij vinden van de plannen voor de binnenstad en wat zij daar zelf aan willen bijdragen.

De volgende partners zijn geïnterviewd:

ROC
Universiteit
Organisatoren Filmfestival
Leidse schouwburg
Museumgroep Leiden
Pieterskerk
Bomenbond
Stichting Gilde
Centrummanagement
Leiden marketing
Kamer van Koophandel
Vecovab (Leidse vastgoedeigenaren van de binnenstad)
Stichting Leidse Studentenhuisvesting
Koninklijke Nederlandse Horecabond
Jeroen Maters (eigenaar idee Quartier Leyden)
Fons Verheijen (Leidse architect)
en bewonervertegenwoordigers die zitting hebben in de twee districtsraden van de binnenstad.

Met hen wil de gemeente komen tot een gezamenlijk convenant, waarin ze hun gezamenlijke ambities voor de komende jaren vastleggen. Dit convenant moet bekrachtigd worden door de gemeenteraad bij de uiteindelijke vaststelling van het programma Binnenstad.

Onderzoeken

Verder is een aantal onderzoeken uitgevoerd. Ten eerste naar de detailhandel van de Leidse binnenstad. Hoe zit het Leidse winkelaanbod in elkaar? Welke tekortkomingen kent het en wat moet er gebeuren om het winkelen aantrekkelijker te maken? Ten tweede is onderzoek verricht naar de effecten van de keuze om de RijnGouwelijn over de Hooigracht en de Langegracht te leiden. Ten derde zijn bezoekers van de Monumentendagen van 2008 ondervraagd.

Werkbezoeken

Leden van de Kamer van Koophandel en het Centrummanagement hebben met ambtenaren van de gemeente Leiden diverse steden bezocht: Amersfoort, Delft, Haarlem, Den Bosch en Maastricht. Vanwege het detailhandelsonderzoek zijn Tilburg, Nijmegen, Arnhem en Breda ook met een bezoek vereerd. Verder is een conferentie georganiseerd voor ontwikkelaars, beleggers en vastgoedeigenaren. Daar is de voorlopige visie op de ontwikkeling van de binnenstad gepresenteerd en de reactie van de markt gepeild.

Op 21 november 2008 heeft een delegatie van bestuurders, ambtenaren, ondernemers en geïnteresseerden een bezoek gebracht aan Maastricht. Er kwamen onderwerpen aan bod als: fietsparkeren, wonen boven winkels, herbestemming van monumenten, centrummanagement, de realisatie van twee grote binnenstedelijke winkelprojecten en parkeergarages. Bewonersvertegenwoordigers van de districtsraden, Centrummanagement, Vecovab, de Raad van Nederlandse Detailhandel, Stichting Aalmarkt, Vereniging Oud Leiden, winkeliersverenigingen en ambtenaren gingen mee. Het bezoek had niet alleen een inhoudelijk doel. Het was ook nuttig om alle neuzen dezelfde kant op te krijgen over de vraag waar het naartoe moet met de Leidse binnenstad.

Drie pijlers

De doelen en inspanningen die het programma Binnenstad formuleert, steunen op drie pijlers: gegevens, analyse en visie. Schematisch ziet dat er als volgt uit:

Gegevens:	Feiten over regionale positie; economische factoren als retail, winkelunits, koopkracht, werkgelegenheid; bereikbaarheid en parkeren; waardering.
Analyse:	Sterkte – Zwakte analyse.
Visie:	Ontwikkeling van de binnenstad van Leiden aan de hand van retail, bronpunten, gebied- / project- ontwikkeling, inrichting openbare ruimte.
Doelen:	Meer bezoekers, meer bestedingen, hogere waardering.
Inspanningen:	Verdeeld over 8 ambitielijnen.
Projecten, activiteiten en maatregelen:	Uitvoeringsprogramma 2009 en Inspanningenoverzicht middellange en lange termijn.

Hieronder gaan we nader in op de gegevens en de analyse. Klik hier voor De visie.

De gegevens

Om te komen tot doelen en inspanningen voor het programma Binnenstad zijn de volgende gegevens gebruikt:

Onderzoeken waar Leiden aan deelneemt: Continu Vakantie Onderzoek, Koopstromenonderzoek, Bedrijvenregister Zuid-Holland;
Specifiek onderzoek naar:

‘Ontwikkelpotenties Binnenstad’ (16 september 2008, Ecorys)
‘Voorstel ten behoeve van (retail)programma binnenstad’ (juli 2008, Dallinga Retail en Vastgoed Advies)
‘Uitkomst enquête binnenstad Leiden 13/14 september 2008’
'Toekomstvisie Leiden Stad van ontdekkingen', derde peiling Leiden Panel, november 2007.

Kijk voor het volledige bronnenmateriaal bij De onderzoeken.

De analyse

Op basis van de gebruikte gegevens volgt hier een gedetailleerde sterkte- en zwakteanalyse. Die gaat in op de positie van Leiden in de regio, van de Leidse binnenstad en op de acht geformuleerde ambities.

Analyse van Leiden in de regio

De Leidse regio als geheel staat er goed voor. Leiden heeft als centrumgemeente een uitstekende uitgangspositie in een groeiend verzorgingsgebied. De bedreigingen voor Leiden worden voornamelijk gevormd door de groei van omringende gemeenten en door de knelpunten in de bereikbaarheid van Leiden.

Sterk	Zwak
Strategische ligging als scharnier tussen Noord- en Zuidvleugel van de Randstad Grote studentenpopulatie, beroepsbevolking is overwegend hoog opgeleid, de creatieve klasse in Leiden sterk vertegenwoordigd. Er is een gezonde groei van de dienstensector en Leiden heeft een sterke groei in de industrie (Bio Science) De kantorenmarkt is vrij dynamisch met zo’n 20-25.000 m²/jaar voor de gemeente Leiden Leiden heeft een totaal aantal monumenten van circa 3.000, waarvan 1.199 rijksmonumenten (2003)	Stagnerende bevolkingsgroei en een groei in kleinere huishoudens in de gemeente Leiden Er zijn nog diverse knelpunten in de autobereikbaarheid aan Zuid- en Westzijde)
Kans	Bedreiging
De toekomstige bouwopgave in de Randstad is groot (+500.000 woningen tot 2040). Er zijn grote uitleglocaties in de regio: Valkenburg (+5.000 woningen), Haarlemmermeer/Bollenstreek (+25.000 woningen) en Haagse regio (Leidscheveen-Ypenburg) De infrastructuur zal zich verbeteren onder meer met de komst van de RijnGouwelijn	Er staan veel kantoren gepland in de regio Het winkelaanbod in de regio versterkt zich over de gehele linie

Bron: Ecorys 2008

Analyse van de binnenstad van Leiden

Leiden heeft een aantrekkelijke binnenstad voor bezoekers van binnen en buiten de stad. Het potentieel van de binnenstad wordt niet ten volle benut door een aantal onaantrekkelijke aspecten. Denk bijvoorbeeld aan weinig diversiteit in het aanbod, te weinig uitstraling en een onduidelijk routering. Daardoor kiezen bezoekers – en dus ook bewoners - gemakkelijk voor een andere bestemming.

Sterk	Zwak
Historische structuur binnen de singel Groot aanbod aan monumentale panden Cultureel aanbod: veel musea. Hoog opgeleide en financieel krachtige bevolking Veel studenten en creatievelingen	Diversiteit en kwaliteit winkel- en woonaanbod Stedelijke dynamiek. Stedelijke structuur tussen station en centrum Kwaliteit openbare ruimte en groen Uitstraling en beleving van station naar centrum Identiteit en imago binnenstad. Ontbreken van kwaliteitsvolle bronpunten voor parkeerders en winkelend publiek Ontbreken van een duidelijke routing voor parkeerders, bezoekers en winkelend publiek
Kans	Bedreiging
Structureren en begeleiden van passantenstroom van station naar centrum en van de bronpunten naar de winkelassen Grootschalige, monumentaal/moderne herontwikkeling van de stadszijde van het station Ontwikkelen van bronpunten: dat wil zeggen inzetten op concentratiepunten voor P-plaatsen in combinatie met de ontwikkeling van commercieel vastgoed en wonen Aanbieden van beeldbepalende gebouwen aan initiatiefnemers van bijzondere formules	Uitblijven van een effectieve koppeling van het huidige RijnGouwelijn-tracé met de hoofdwinkelassen Onvoldoende resultaatgericht faciliteren van private initiatieven, dat wil zeggen: het uitblijven van concrete transacties met private partijen

Bron: Ecorys 2008

Analyse op de acht ambities voor de binnenstad

1. Kwaliteit van de openbare ruimte

De Leidse binnenstad straalt kwaliteit uit. Dat wil zeggen: de historische kern met de Pieterswijk en Pancras-West. Het stationsgebied, de entree van de stad (Beestenmarkt), de Haarlemmerstraat en de parkeerterreinen worden onaantrekkelijk gevonden. Als daar de kwaliteit van de openbare ruimte verbetert, wordt een groter gebied aantrekkelijker voor bezoekers.

Sterk

Zwak

Hooglandse Kerkgracht
Leidse lantaarns
Binnenste Beter-bestrating
Het water en de bruggen
Verlichting in bomen rondom Nieuwe Rijn

Banken en prullenbakken passen niet binnen het historisch karakter van de binnenstad
Rommelige uitstraling door gebruik van verschillende kleuren en materialen van straatmeubilair
Rommelig uiterlijk door toevoegingen van prullenbakken en palen nadat ontwerp is gerealiseerd
Rommelige uitstraling Haarlemmerstraat
Geen bloemen
Te stenig, te weinig bomen
Uitstraling singels
Onkruid in bestrating
Beestenmarkt kaal
Garenmarkt, Kaasmarkt en Lammermarkt onaantrekkelijk door parkeren
Te weinig banken
Ontbreken van sfeer op Stationsplein

2. Beheer van de openbare ruimte

Hoe schoon en heel de binnenstad objectief gezien ook is: als winkeliers en bezoekers de stad anders ervaren, dan bepaalt dat de waardering. Het is belangrijk om vervuiling snel aan te pakken op plekken waar veel bezoekers komen.

Sterk	Zwak
Schone straten Veelvuldig legen van prullenbakken Verwijderen graffiti Reiniging hoge-drukspuit markt en omgeving Schoonvissen water na markt	Kapotte trottoirbanden Breestraat en Stationsweg Onkruid in bestrating Sigarettenpeuken op straat Kauwgom op straat Opengeprikte zakken door meeuwen Plantsoenonderhoud rondom koppen van singels Bedrijfsafval op straat Bootwrakken in het water Fietswrakken op straat

3. Kwaliteit van de gebouwde omgeving

Mensen waarderen de hoeveelheid en kwaliteit van historische panden en monumenten. Die typeren Leiden als historische binnenstad. De architectuur uit de jaren zeventig verstoort dit beeld nog wel eens. Soms wordt het zicht op de schoonheid van de historische binnenstad verstoord door niet passende winkelpuien, gevelreclames, lichtbakken of uithangborden. Ontsierende gebouwen worden vervangen door nieuwe, passende architectuur. Dat maakt de schoonheid en kwaliteit van de binnenstad beter zichtbaar. De bezoeker zal een ‘grotere’ en ‘aangenamere’ historische binnenstad ervaren.

Sterk

Zwak

Historische panden en monumenten
Molens
Burcht
Stadhuis
Universiteitsgebouwen
Sterrenwacht
Musea
Stadsschouwburg
Bibliotheek
Rapenbrug en Pieterswijk
Oude Vest en omgeving
31 hofjes

Schreeuwerige reclames op gevels
Winkelpuien die het historische karakter van gevels verstoren
Moderne bebouwing zoals Rijnlandblok (Breestraat), bebouwing rondom Stationsplein en Hoogvlietgarage, bebouwing rondom Langegracht
Stationsplein
Stationsweg en Steenstraat
Extra onderhoudskosten vanwege monumentale status panden
Woonruimten boven winkels onvoldoende benut
Onvoldoende woonruimte voor topmilieu en internationale studenten

4. Bereikbaarheid

De binnenstad is onvoldoende bereikbaar voor auto’s. Het is een economische noodzaak om de bereikbaarheid voor auto’s en openbaar vervoer te verbeteren.

Sterk

Zwak

Goede bereikbaarheid via de fiets

Onduidelijke verkeerscirculatie voor autobezoekers van buiten naar de binnenstad
Stagnatie van in- en uitgaand verkeer tussen binnenstad en de uitvalswegen
Entree vanuit station naar binnenstad onduidelijk
Breestraat onaantrekkelijk door bus- en fietsverkeer
Ontbreken van aantrekkelijk hoogwaardig openbaar vervoer vanuit regio naar Leiden
Onoverzichtelijke kruispunten bij Hogewoerd / Breestraat en Blauwpoortsbrug / Turfmarkt voor langzaam verkeer
Dam bij de EON, waardoor rondje varen singels niet kan

5. Parkeren

Er zijn onvoldoende parkeermogelijkheden voor auto- en fietsbezoekers in de binnenstad. Het is een economische noodzaak om de parkeergelegenheid te verbeteren.

Sterk

Zwak

Haagwegterrein (SSL)
P-tarieven redelijk in lijn met omliggende/vergelijkbare steden
Huidige en geplande parkeercapaciteit is (conform parkeerbalans) voldoende

Garages zijn moeilijk te vinden en niet goed bereikbaar
PRIS functioneert niet goed
Garages zijn onaantrekkelijk
P-locaties zijn alleen stallingpunten, geen bronpunten met logische aantakking op routes en voorzieningen
P-tarieven van de garages ‘duur’ ten opzichte van gratis garages in andere winkelkernen (Alphen, Leidschenhage)
Imago van onvoldoende parkeerplaatsen
Te weinig fietsparkeerplaatsen op straat
Te weinig inpandige fietsenstallingen
Openbare fietsenstalling station onaantrekkelijk
Onduidelijk beeld straatparkeren (vrij parkeren, betaald parkeren, vergunninghouders)

6. Winkelen en Horeca

Er is gebrek aan panden met een groot oppervlak. Daardoor is een aantal retailers nog niet in Leiden aanwezig of heeft een ‘niet ideale’ winkel. Dit leidt tot teleurstelling bij de consumenten, die vervolgens in omliggende steden gaan winkelen. Als het basisaanbod aan retail in balans is met de verwachting van de bezoeker, dan heeft de binnenstad juist veel extra’s in vergelijking met omliggende steden. Zoals een mooie historische binnenstad met ook leuke kleine winkeltjes.
Horeca vormt zowel het hoofddoel voor een bezoekje aan de binnenstad (uitgaan op de Nieuwe Beestenmarkt) als een afgeleid doel (theaterbezoek met een hapje vooraf en een drankje na, een wandeling in de Pieterswijk in combinatie met bezoek aan een kwaliteitsrestaurant). Door de horeca zo uit te breiden dat allebei de doelen optimaal worden bediend, wordt de binnenstad compleet.

Sterk	Zwak
Winkelen in een historisch centrum Aantrekkelijke kleine winkeltjes Actieve winkeliersverenigingen binnenstad Centrummanagement Terrasboten op Nieuwe Rijn	Te weinig A1 retail Te weinig vloeroppervlak per winkelunit Aalmarkt nog niet in ontwikkeling gebracht Kwaliteit winkels in Breestraat Ontbreken van goede bronpunten dichtbij kernwinkelgebied Ontbreken van uitgaansgelegenheid voor jongeren Onvoldoende terrassen in kernwinkelgebied Onvoldoende hotelkamers in hoger segment Onvoldoende benutting van Haven en Beestenmarkt voor horeca

7. Culturele programmering en evenementen

Het traditionele cultuuraanbod van Leiden is compleet. Het kan wel versterkt worden door een betere promotie. De nieuwe cultuur ontwikkelt zich in Leiden (Scheltema Complex). Door (creatief) talent, cultuur en bedrijvigheid met elkaar te verbinden zal de nieuwe cultuur groeien. De cultuur van de stadsevenementen (3 Oktober, Lakenfeesten) is waardevol voor de Leidenaar en de Leidse regiobewoners en blijft behouden. Evenementen vormen een belangrijk motief om bezoekers te trekken en te verleiden om terug te komen. Nieuwe evenementen zullen een sterk imago creëren, passend bij het credo ‘Leiden. Stad van Ontdekkingen’.

Sterk

Zwak

Sterke, zichtbare cultuurhistorie
Uitstraling van Universtiteitsstad
Musea-aanbod van hoge kwaliteit
Leidse Schouwburg en Stadsgehoorzaal
Renovatie en uitbreiding Lakenhal
Muziekcentrum in Nobelcomplex
Het Rembrandtjaar
Ontwikkeling Leids Filmfestival
3 Oktoberfeest
Congresmogelijkheden
Ontwikkeling van de Meelfabriek als internationaal centrum voor moderne communicatie, wonen, cultuur, hotel en horeca

Veel evenementen, maar met nog onvoldoende herkenning en kwaliteit
Nog onvoldoende verbinding tussen programmering en promotie van diverse culturele activiteiten
Nog onvoldoende benutting van Leiden als congresstad
Ontbreken van grote bioscoop
Exploitatie Leidse Schouwburg
Te weinig cultuur voor creatievelingen van de stad
Inzet van studenten voor de stad bij evenementen, toerisme, horeca

8. Promotie

De noodzaak tot samenwerking bij het verkopen van de stad heeft al concreet gestalte gekregen. Het Netwerk Stadspartners Citymarketing heeft zich ontwikkeld tot Leiden Marketing. En Leiden Marketing onderneemt al enkele activiteiten. De uitdaging is om producten te ontwikkelen die bezoekers verleiden langer in de stad te blijven en meerdere activiteiten te combineren. Ook is de verdere uitbreiding van promotionele activiteiten zeer gewenst. Als de binnenstad zich verbetert en meer te bieden heeft, moeten potentiële bezoekers dat weten en er gebruik van kunnen maken.

Sterk	Zwak
Gezamenlijke citymarketing in Leiden Marketing Realisatie van het Visitors’ Centre Ontwikkeling van een gezamenlijk merkkader voor promotie door alle stadspartners ‘t Gilde Leyden Watertoerisme Leidse Loper	Nog onvoldoende promotie van Leiden in landelijke en regionale pers Producten voor bezoekers om snel en handig informatie te vinden en kaartjes te reserveren Meerdaagse arrangementen voor toeristen

Verantwoording

Het Ecorys onderzoek 'Ontwikkelpotenties Binnenstad, 16 september 2008' vormt de basis voor deze analyse op regionaal en binnenstadsniveau. Voor de analyse op de acht ambities is vooral gebruik gemaakt van de stadsenquête, de resultaten van Leiden Panel en van de bezoekersenquête tijdens de Open Monumentendagen 2008 (Uitkomst enquête binnenstad Leiden 13/14 september 2008). Op het gebied van winkelen is gebruik gemaakt van de rapportage van Dallinga Retail en Vastgoed Advies, getiteld ‘Voorstel ten behoeve van (retail)programma binnenstad, juli 2008’.

Meer weten over die visie, doelen en ambities van het programma Binnenstad? Kijk bij De visie.

Weten wat er concreet gaat gebeuren? Kijk bij De daden van de gemeente en De daden van partners.